La problématique du corona a notamment comme conséquence que de nombreuses entreprises Horeca ne peuvent plus payer leur loyer. Malgré cela, les propriétaires continuent d’insister sur le paiement. La question se pose de savoir s’ils se rendent coupables d’’abus de droit’, ou s’il s’agit plutôt d’un cas de ‘force majeure’. Les juges ont déjà pris leur décision !

‘Abus de droit’ et ‘Force majeure’!

Par ‘Abus de droit’ on entend l’exercice d’un droit d’une manière qui dépasse les limites de l’exercice normal.

La ‘force majeure’ désigne une ‘impossibilité’ totale d’exécuter un contrat et doit impliquer des circonstances totalement imprévisibles et insurmontables pour le débiteur. Voici quelques exemples récents tirés de la pratique juridique.

Avoir un droit, oui. Encore faut-il ne pas en abuser !

Le bailleur réclame des arriérés de loyer à son locataire qui exploite un établissement Horeca. Le locataire se défend en disant qu’en raison de la crise actuelle, il ne peut pas payer son loyer car son chiffre d’affaires a fortement diminué. Le locataire demande l’annulation de la moitié des arriérés de loyer. Il est persuadé que son bailleur, en lui demandant le montant total de ses arriérés, se rend coupable d’’abus de droit’ !

Le juge est conscient que les mesures liées à la crise COVID sont très sévères, mais qu’elles ont été prises par le gouvernement et que ce n’est donc pas le bailleur qui est à blâmer.

Le juge décide que le bailleur n’est pas coupable d’abus de droit : son locataire doit payer la totalité des loyers !

Abus de droit, pas force majeure!

Le bailleur réclame à son locataire 2 mois d’arriérés de loyer, deux mois pendant lesquels celui-ci a dû fermer complètement son établissement. Le locataire fait valoir que, en raison de la fermeture obligatoire de son établissement, il ne peut payer ces arriérés. Il invoque la force majeure et estime que son bailleur est coupable d’un abus de droit.

Le juge décide que le locataire n’est pas dans un cas de force majeure. En revanche, il estime aussi que le fait de ‘devoir’ payer l’intégralité du loyer créerait effectivement un ‘déséquilibre’ entre le locataire et le bailleur et constituerait donc un abus de droit. Il a par conséquent été décidé dans cette affaire que le locataire ne doit payer que la moitié du loyer en retard !

Force majeure, paiement partiel (50%)!

Durant le confinement, le locataire ne paie pas son loyer pendant deux mois. Il loue un bâtiment qui est en partie utilisé pour son activité Horeca et en partie habité par lui. Le bailleur réclame ses arriérés !

Le juge estime que pendant le confinement, le locataire n’a pas pu exploiter son établissement et qu’il s’agit là d’un cas de force majeure. Il considère également que pendant le confinement, le bailleur n’a pas pu fournir au locataire la jouissance des lieux loués, ce qui a donc des conséquences sur le paiement du loyer. Le juge décide que le locataire doit payer la moitié des arriérés parce qu’il y habite également.

Texte : ST