Omwille van de coronaproblematiek zijn er heel wat horecazaken die hun huurgeld niet kunnen betalen. Toch dringen de verhuurders aan op betaling. De vraag stelt zich echter of ze zich hierdoor niet schuldig maken aan ‘rechtsmisbruik’, of is er eerder sprake van ‘overmacht’. De rechters hebben alvast al beslist!
‘Rechtsmisbruik’ en ‘Overmacht’!
Met ‘rechtsmisbruik’ wordt bedoeld dat men een recht gaat uitoefenen op een zodanige manier dat het de grenzen van een normale uitoefening te buiten gaat.
Bij ‘overmacht’ gaat het om een volledige ‘onmogelijkheid’ om een overeenkomst uit te voeren en moet het gaan om omstandigheden die voor de schuldenaar totaal onvoorzienbaar en onoverkomelijk zijn. Enkele recente voorbeelden uit de rechtspraktijk volgen.
Geen rechtsmisbruik!
De verhuurder vordert huurachterstallen van zijn huurder die een horecazaak uitbaat. De huurder verdedigt zich door te stellen dat hij omwille van de huidige coronacrisis zijn huur niet kan betalen omdat zijn omzet sterk gedaald is. De huurder vraagt dat de helft van het achterstallige huurgeld zou kwijtgescholden worden. Hij meent ook dat zijn verhuurder, door het volledige bedrag van zijn achterstallen te vragen, zich schuldig maakt aan ‘rechtsmisbruik’!
De rechter meent dat de coronamaatregelen zeer ernstig zijn, maar dat ze genomen werden door de overheid en de verhuurder hier geen enkele schuld treft.
De rechter beslist dat de verhuurder zich niet schuldig maakt aan rechtsmisbruik: zijn huurder moet de volledige huur betalen!
Wel rechtsmisbruik, geen overmacht!
De verhuurder vordert 2 maanden huurachterstal van zijn huurder. Het gaat om twee maanden tijdens dewelke de huurder zijn zaak volledig had moeten sluiten. De huurder argumenteert dat hij, omwille van de verplichte sluiting van zijn zaak, deze achterstallen niet kan betalen. Hij haalt overmacht aan en vindt dat zijn verhuurder zich schuldig maakt aan rechtsmisbruik.
Deze rechter beslist dat de huurder zich niet in een geval van overmacht bevindt. Maar anderzijds oordeelt de rechter dat het ‘moeten’ betalen van de volledige huurprijs inderdaad een ‘onevenwicht’ zou scheppen tussen huurder en verhuurder en dus rechtsmisbruik zou vormen. Daarom wordt in deze zaak beslist dat de huurder slechts de helft van de achterstallige huurgelden dient te betalen!
Overmacht, gedeeltelijke betaling (50%)!
Voor twee maanden tijdens de lockdown betaalt de huurder geen huur. Hij huurt een pand dat deels gebruikt wordt voor zijn horecazaak en deels door hem bewoond wordt. De verhuurder eist zijn achterstallen!
De rechter beslist dat tijdens de lockdown de huurder zijn zaak niet heeft kunnen exploiteren en dat dit overmacht is. Hij meent ook dat tijdens de lockdown de verhuurder niet het genot van zijn pand door zijn huurder heeft kunnen waar maken, zodat dit gevolgen heeft voor het betalen van de huurprijs. De rechter oordeelt dat de huurder de helft van de achterstallen dient te betalen omwille van het feit dat hij er ook woont.
Tekst: ST
