Hoe staan investeerders en ontwikkelaars anno 2025 tegenover de hotelmarkt, en wat is het hospitality type van de toekomst? We stelden de vraag aan Fernand David, gedurende 30 jaar hét Belgische Hilton-icoon bij uitstek en nadien fungerend als ‘hotelproducer’ op de markt van de Europese hotelontwikkeling. “Hotels zijn geëvolueerd van een niche tot een volwaardig investeringsproduct”, zo stelt hij. Een portret.

Als er in België 1 hotelmanager is wiens naam verbonden is aan het Hilton merk, dan is dat ongetwijfeld Oostendenaar Fernand David. Ooit begonnen als gids op de busreizen die het Bredense hostel van zijn ouders organiseerde, bouwde hij nadien een carrière uit bij Hilton om u tegen te zeggen. Gestart in het Londen Hilton op Park Lane in het begin van de jaren ’70 ging hij vervolgens aan de slag in Teheran, Brussel, Hongkong, Sydney en Perth, in diverse hogere functies, om daarna terug naar Brussel te keren, eerst als verantwoordelijke voor de Benelux hotels, en nadien voor West-Europa.

“Ik kijk naar die 30 jaar Hilton terug met ongelooflijk veel voldoening, zo stelt hij. Nadien, en na een rustigere, familiegerichte periode stortte ik mij in verschillende fascinerende projecten, zoals de heropstart van Sunparks in België, en de volledige verbouwing van het Kursaal in Oostende, met als apotheose de ‘Ostend Queen’ op het dak van het gebouw. Het creëren van innovatieve restaurantconcepten is altijd mijn passie geweest”.

Hoe is je carrière als hotelontwikkelaar gestart?

“Ik werd om advies gevraagd door Robelco, toen één van de grote spelers op de Belgische markt. Samen stonden we aan de wieg van de hotels op het Kievitplein aan het Centraal Station in Antwerpen. Op dat moment besloot ik om mijn bedrijf ‘Strategic Hospitality’ op te richten en me volledig te storten op de Europese hotelontwikkeling”.

Eigenlijk treedt je op als een filmproducer, maar dan in de hotelsector?

“Zo zou je het kunnen stellen inderdaad. Ieder dossier is verschillend, en dat is ook wat het zo boeiend en interessant maakt. Mijn klanten zijn vooral Europese vastgoedontwikkelaars, internationale hotelmerken en professionele hoteluitbaters, gevolgd door family offices en institutionele hotelinvesteerders. Vandaag lopen er een twintigtal projecten in grotendeels Benelux en Frankrijk, naast Luxemburg, Portugal en Zwitserland; sommige zitten nog in de pipe-line, andere zijn al getekend en in aanbouw”.

Welke uitbatingsvorm doet het goed momenteel?

“De grote hotelbrands beperken er zich toe om hun hoofd – en luxe merken zelf uit te baten, maar voor hun lifestyle – en budget ondermerken prefereren ze om franchise contracten te sluiten met professionele hoteluitbaters. Het doel is om hun eigen uitbatingsrisico’s drastisch te verminderen, en zich enkel te focussen op de service aanbiedingen, zoals internationale sales & marketing acties, reserveringssystemen, een samenaankoop platform, management trainingsprogramma’s en niet in het minste de loyalty cards en het puntensysteem.

Op die manier laten ze de risico’s over aan die ‘3rd party’ gespecialiseerde hoteloperators, maar deze laatsten beneficiëren dus wel van alle marketing – en commerciële diensten die onder de overeenkomst worden aangeboden”.

Daarnaast zijn er ook management contracten waarbij de uitbater, in ruil voor een fee, het hotel managet in opdracht van en voor de ontwikkelaar, meestal op basis van de combinatie van een % op de omzet en een % op de operationele winst. De risicofactor ligt hier dus volledig bij de ontwikkelaar of de toekomstige eigenaar, en om die reden schuwen ontwikkelaars meestal dit contracttype, al zijn er ook nog steeds investeerders die zelf het risico willen dragen”.

Hoe staan investeerders en ontwikkelaars anno 2024 tegenover de hotelsector?

“Hotels zijn geëvolueerd van een niche tot een volwaardig investeringsproduct. Vergeleken met traditionelere vastgoedinvesteringen zoals de kantoor- of de residentiële markt, behouden hotels na vele jaren hun waarde, te danken aan de grote hotelbrands die de hoteloperators een contractuele, jaarlijkse reserve opleggen voor het onderhoud en eventuele renovaties. Hotels zijn dan ook cash producers, maar groeien minder snel dan het mondiale toerisme”.

Hoe is dat laatste te verklaren?

“De ‘challenge’ voor ontwikkelaars om nieuwe hotels te bouwen zit hem in de moeilijke financiering. Traditionele banken ontvluchten het risico, en kapitaal dient dan ook gevonden te worden bij specifieke hotelinvesteerders, fondsen en family-offices. Garanties zijn vaak een struikelblok, en sterk stijgende bouwkosten helpen evenmin. Maar: er zijn altijd wel slimme en wakkere investeerders die op die groeiende toeristische trend willen inspelen.

Omdat vele bedrijven hun bureauruimtes heraangepast hebben naar lounge- en meetingruimtes, en ook omdat er veel meer telewerk is, wordt de mogelijke waardevermindering van de kantoormarkt zeker ook een opportuniteit voor specifieke hotelinvesteerders. Dit kost ook minder dan een afbraak en een nieuwbouw”.

Wat is het hospitality type van de toekomst?

“Wellness is het nieuwe mantra, al bieden/boden vele hotels al een fitness room of zwembad aan. Maar: vandaag verwachten de gasten meer en meer een wellness cultuur, dus niet enkel beperkt tot wat fitnessen maar als een onderdeel van hun totale hotelervaring. Spa faciliteiten zoals sauna en fitness, massages, facials en aromatherapie zitten dan ook in de lift, en klanten zijn ook bereid om hiervoor extra te betalen”.

Kamers worden ook uitgerust met betere, therapeutische matrassen, en je ziet ook fenomenen opduiken als ‘smart’ verlichting-verduistering-lawaaidemping en dito muziek. Bio food&beverage en gratis water voor ‘detox en cleansing’ zijn eveneens trendy.

Over de hele wereld is de hotel industrie sowieso duchtig aan het evolueren met nieuwe lifestyle concepten zoals Green, Moxy, ­Hoxton, Aloft, Motto, Yotel, Jam, Yoo2, Jo&Joe, MamaShelter, Tribe en VOCO, om er maar een paar te noemen”.

De (onvermijdelijke) personeelsproblematiek dan. Hoe is de situatie in de hotellerie?

“De personeelsproblematiek zal in de nabije toekomst dé challenge bij uitstek blijven, maar hotels passen zich goed aan door hun systemen te optimaliseren, hun trainingsprogramma’s aan te passen naar multi tasking en meer jobflexibiteit te creëren. In vergelijking met restaurantwerk, waar minder flexibiliteit heerst, worden hoteljobs dankzij hun verschillende departementen dan ook interessanter en polyvalenter. Er is ook meer ruimte voor wisselend en deeltijds werk. Door die hogere productiviteit is er ook meer ruimte voor salarissen en voordelen”.

Hoe ziet u de toekomst van de zelfstandige hotelier?

“In Europa wordt nog steeds 60% van de hotelindustrie gerund door zelfstandige hoteliers. Ter vergelijking: in de USA maken zelfstandige hoteliers nog maar 30% van de markt uit. Dit is een trend die zeker komt overwaaien naar Europa, met kleinere hoteliers die gaan opteren om zich aan te sluiten, op franchisebasis, bij grotere hotelgroepen, precies om voordeel te halen uit hun sterke marketingmachine en het reserveringsplatform”.

In Brussel kwamen er afgelopen jaar, volgens de BHA, 1.588 kamers bij, 1.050 in 2025 en nog eens 833 in 2026, of een derde meer op enkele jaren tijd. Dreigt er een overaanbod, of is er voldoende vraag?

“Brussel heeft nood aan hotelvernieuwing. Veel van de bestaande hotels zijn verouderd en passen niet meer in het verwachtingsprofiel van de hedendaagse reiziger. Als je het aantal toekomstige nieuwe kamers vergelijkt met het verdwijnen van verouderde hotels, dan is er, met de vooropgestelde wereldwijde groei van het toerisme in het achterhoofd, zeker nog steeds behoefte aan extra hotels in onze hoofdstad. Brussel is en blijft ook een toeristische topper”.

Uit cijfers van Visit Brussels blijkt alvast dat de Brusselse hotels in de periode van januari tot september 2024 een algemene bezettingsgraad realiseerden van 71,3%, of een stijging met 1% in vergelijking met dezelfde periode in 2023. Dat belooft voor de toekomst…

Voor meer info, surf naar www.strategic-hospitality.net

[ Danny Verheyden ]